Lehetséges Dubajban ingatlant vásárolni önerő nélkül?
Ingatlant vásárolni Dubajban nagy befektetés, ezért sok vevő felteszi a kérdést: lehet-e házat venni Dubajban önerő nélkül? Az egyszerű válasz: nagyon ritkán, és csak speciális feltételek mellett.
Ez az útmutató tényszerű áttekintést nyújt arról, hogy mi megengedett jogilag, mi kivitelezhető pénzügyileg, és mi valósítható meg a gyakorlatban, ha önerő nélküli ingatlanvásárlásról van szó Dubajban.
Az önerő megértése az Egyesült Arab Emírségekben
Standard önerő-előírások
Az önerő az ingatlan árának első része, amelyet a vevőnek előre, készpénzben kell kifizetnie. Az EAE-ben szinte minden ingatlanügylet esetén kötelező. Az Egyesült Arab Emírségek Központi Bankjának szabályozása alapján a minimális önerő mértéke:
- Külföldieknek: 20%, ha az ingatlan ára kevesebb mint 5 millió AED
- Külföldieknek: 30%, ha az ingatlan ára több mint 5 millió AED
- EAE állampolgároknak: 15%, ha az ingatlan ára kevesebb mint 5 millió AED
Ezek a szabályok vonatkoznak mind a kész (azonnal átadható), mind az előértékesítésű (off-plan) ingatlanokra, amennyiben banki finanszírozás történik. Fontos megjegyezni, hogy ez az összeg az ingatlan árán felül fizetendő illetékek, adók és szolgáltatási díjak előtt esedékes.
Átlagos vásárlási költségek jelzáloggal vásárlás esetén
| Költségtípus | Ki fizeti | Megközelítő költség |
|---|---|---|
| Önerő (külföldiek esetén) | Vevő | Az ingatlan árának 20–30%-a |
| DLD átírási illeték | Vevő | Az ingatlan árának 4%-a |
| Ingatlanközvetítői jutalék | Vevő | Az ingatlan árának 2%-a + ÁFA |
| Jelzálog regisztrációs díj | Vevő | A hitelösszeg 0,25%-a |
| Értékbecslési díj | Vevő | 2,500 – 3,500 AED |
| Jelzálog ügyintézési díj | Vevő | A hitelösszeg 0,5%–1%-a |
Példa: Egy 1 millió AED értékű ingatlan esetén a kezdeti költségek meghaladhatják a 250,000 AED-t.
Ingatlanvásárlás önerő nélkül – hogyan lehetséges?
Nincs olyan jogi keretrendszer vagy banki termék az EAE-ben, amely lehetővé tenné egy használt (másodpiaci) ingatlan megvásárlását teljes önerő nélkül. Ugyanakkor bizonyos alternatív lehetőségek elérhetőek különleges esetekben:
- Előértékesítésű projektek átadás utáni részletfizetéssel
- Bérlésből tulajdonlás konstrukciók (rent-to-own)
- Készpénzes vásárlás harmadik fél finanszírozásával vagy közös befektetéssel
- Állami alkalmazottaknak szóló különleges programok
Ha önerő nélküli vásárlás a cél, akkor az előértékesített ingatlanprojektek vagy kreatív pénzügyi megoldások jelenthetik a legjobb esélyt – nem a hagyományos banki hitelek.
Önerő nélküli vásárlás fejlesztői ajánlatokon keresztül
Néhány ingatlanfejlesztő kínál „önerő nélküli” konstrukciókat, főként előértékesített lakások esetén. De ez általában azt jelenti, hogy:
- Nincs kezdeti befizetés, de a részletek a foglalás után azonnal megkezdődnek
- Az összköltség gyakran magasabb más ajánlatoknál
- A DLD díjat (4%) általában előre ki kell fizetni
- Egyes fejlesztők beépítik ezt a díjat az árba, ezzel mesterségesen növelve az árat
Jellemzően ezek az ajánlatok:
- Külsőbb városrészekben vannak (pl. Dubai South, Al Furjan)
- Késedelmes átadás jellemző lehet
- Korlátozott az értékesítési kereslet
A legismertebb dubaji fejlesztők (pl. Emaar, Sobha, DAMAC, Nakheel) általában 10%–20% foglalót kérnek. Az InvestDubai közvetlen szerződésben áll a Damac és a Sobha fejlesztőkkel is!
Banki finanszírozás és alacsony önerős hitelek
A bankok nem kínálnak 0%-os önerővel igényelhető hiteleket. Ennek okai:
- Az UAE Központi Bankja szigorúan szabályozza a kockázatkezelést
- A vevőnek minimális saját tőkével kell rendelkeznie
Néhány bank mégis kínál alacsony önerőjű (pl. 15%–20%) hiteleket, de csak:
- UAE állampolgároknak
- Olyan projektekre, ahol a fejlesztő és a bank partneri kapcsolatban áll
- Nagy vagyonnal rendelkező ügyfeleknek, akik komoly fedezettel rendelkeznek
Fontos: A bankok nem engedélyezik, hogy a vevő személyi kölcsönt vegyen fel az önerő fedezésére. Ha mégis ezt teszi, és a bank ezt észleli a hitelbírálat során (pl. a hiteljelentésből), elutasíthatják a kérelmet.
Ki jogosult önerő nélküli vásárlásra?
Nagyon kevés ember jogosult arra, hogy önerő nélkül vásároljon ingatlant Dubajban. Az alábbi csoportok esélyesek lehetnek:
- Állami alkalmazottak, akik speciális jelzálogkonstrukciókhoz férnek hozzá
- Vevők, akik részt vesznek egy fejlesztői kampányban
- Rent-to-own konstrukcióban résztvevők, akik stabil jövedelemmel és hosszú távú elkötelezettséggel bírnak
- Készpénzes befektetők alternatív finanszírozással (pl. magántőke, közös befektetés)
A legtöbb más vevő esetén szükséges:
- Minimum havi jövedelem: 15,000 AED felett
- Magas hitelképességi pontszám
- Legalább 6 hónapos munkaviszony
Alternatívák az önerő nélküli vásárláshoz
Ha nem tudsz 20%-ot előre kifizetni, ezek lehetnek biztonságosabb megoldások:
1. Bérlésből tulajdonlás (Rent-to-Own)
- A bérleti díj egy része beszámításra kerül a vételárba
- Példák: Dubai Silicon Oasis, JVC (bizonyos fejlesztőknél)
- Kezdeti befizetés: gyakran 5%–10%
2. Átadás utáni részletfizetés (Post-Handover Payment Plan)
- Alacsony kezdő befizetés (kb. 10%)
- A fennmaradó összeget 3–5 éven belül, az ingatlan átadása után kell törleszteni
- Ilyen ajánlatokat kínáló fejlesztők: Danube, Samana, Binghatti
3. Közös tulajdon (Joint Ownership)
- Vásárlás baráttal vagy családtaggal
- Közösen viselitek az önerőt, költségeket és a tulajdoni hányadot
